이 기사는 11월 27일 05:02 자본 시장의 혜안 “마켓인사이트”에 게재된 기사입니다.
≪이 기사는 11월27일(05:02) 자본시장의 혜안 ‘마켓인사이트’에 게재된 기사입니다≫
“글로벌 금융위기 이후 은행에 대한 규제가 강화되면서 비(非)은행 기관투자가들이 모기지(주택담보대출) 투자를 할 수 있는 기회가 커졌습니다.”
미국계 대체투자전문 자산운용사인 바르데 파트너스(Varde Partners)의 브라이언 슈미트(Brian Schmidt) 북미 부동산 투자 부문 헤드 겸 파트너는 27일 “증권 인수(언더라이팅)에 대한 규제 강화, 증권 투자에 대한 위험 제한 등으로 미국의 상업은행들은 이제 미국 부동산 채권 시장에서 철수했다”며 이같이 말했다. 슈미트 파트너는 “덕분에 현재 비은행 기관들은 매력적인 금리를 받을 수 있는 거대한 기회 속에 있다”고 평가했다. 글로벌 경기가 하락기에 접어들어 부동산 채권 투자에 리스크가 높아졌다는 우려가 나오는 것에 대해서는 "경기 하락기에도 미국 모기지 시장은 건강한 상태를 이어갈 것"이라고 했다. 그 는 "글로벌 금융위기 이후 소비자 부채는 60% 안팎, 기업부채는 약 120%가 급증했지만 미국 부동산 관련 채무는 단지 약 10% 증가했을 뿐"이라고 강조했다.
그러면서 "모기지는 정해진 현금흐름과 가격 하락 방어 능력을 갖고 있는 경질자산(hard asset) 역할을 한다"며 "예를 들어 CMBS(상업용모기지)는 현재 담보인정비율(LTV)이 60% 미만에 불과하다. 40% 손실을 보더라도 원금 손실이 발생하지 않는 구조"라고 말했다.
슈미트 파트너는 "미국 주거용 부동산도 수요 공급이 매우 왕성한 상황에도 LTV가 70%대 초반에 머물고 있다"며 "글로벌 금융위기 직전과 달리 크레딧의 과도한 확장이 아직은 자산 가치 상승을 유발하지 않았다"고 했다.
부동산 대출 투자 때 주의해야 할 점에 대해서는 "크레딧(신용) 투자와 부동산 투자가 결합된 하이드리드 상품이란 점을 유념해야 한다"며 "이 두 분야 모두에 대해 경험을 축적해야 한다"고 조언했다. 그러면서 "자산 처분 통제권의 확보, 투자자와 운용사 간의 이해관계의 일치(alignment of interests), 부동산의 성급한 담보권 실행을 막아 피해를 줄이는 손실 경감 조치(loss mitigation) 등을 통해 모기지 투자의 강점인 가격 하락 방어 능력을 극대화해야 한다"고 말했다.
메짜닌 투자에 비해 순수 부동산 대출 투자가 유리한 점에 대해서는 "대출자가 투자 목표에 가장 적합한 대상을 선택할 수 있고 자산에 대한 통제권을 확보할 수 있기 때문"이라고 설명했다.
바르데 파트너스는 1993년 미국 미네소타 주 미니에폴리스에서 설립된 이래 크레팃 분야에 집중적으로 투자를 해 온 대체투자 전문 운용사다. 25년간 65개국에 걸쳐 680억달러를 투자했다. 현재는 다양한 기관투자가로부터 140억달러를 위탁 받아 운용하고 있다.
부동산, 회사채, 모기지, 실물자산, 인프라 등 다양한 자산을 대상으로 가치 중심 투자를 하고 있다. 2008년 싱가포르사무소를 열어 아시아 시장에 진출한 데 이어 홍콩, 일본 도쿄, 인도 뭄바이, 호주에도 사무소를 냈다.
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